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Geerbte Familienheime: Erbschaftsteuerbefreiung erfordert keine "Blitz-Renovierung"

Eltern können ihren Kindern eine selbstbewohnte Immobilie (ein sogenanntes "Familienheim") erbschaftsteuerfrei vererben, sofern die Immobilie eine Wohnfläche von maximal 200 qm hat und die Kinder die Immobilie zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken bestimmen. Diese Bestimmung muss "unverzüglich" und ohne schuldhaftes Zögern erfolgen.

Hinweis: Die 200-qm-Begrenzung gilt nur für die Größe der geerbten Wohneinheit. Wird diese nach dem Erbfall mit einer angrenzenden, bereits selbstgenutzten Wohneinheit verbunden, ist es unerheblich, ob die Gesamtwohnfläche diese Grenze anschließend übersteigt.

Wie schnell die Selbstnutzung durch die Kinder erfolgen muss, hat nun der Bundesfinanzhof (BFH) untersucht. Im zugrundeliegenden Fall war ein Sohn der Alleinerbe seines 2013 verstorbenen Vaters. Er hatte eine von seinem Vater bis zu dessen Tod selbstbewohnte Doppelhaushälfte geerbt, die direkt an seine bereits selbstbewohnte Haushälfte angrenzte. Der Sohn führte umfassende Renovierungs- und Sanierungsarbeiten an der hinzuerworbenen Doppelhaushälfte durch. Aufgrund eines Feuchtigkeitsschadens zogen sich die Arbeiten über knapp drei Jahre hin. Im Zuge dessen verband der Sohn beide Haushälften zu einer großen Wohneinheit, die er im Anschluss komplett selbst nutzte. Das Finanzgericht Münster (FG) lehnte die Erbschaftsteuerbefreiung für Familienheime ab und verwies darauf, dass keine unverzügliche Bestimmung zur Selbstnutzung vorgelegen habe. Der Sohn habe nicht alle technischen denkbaren Maßnahmen unternommen, um die geerbte Haushälfte schnell zu renovieren (z.B. durch den Einsatz von Trocknungsgeräten)

Dem BFH waren die vom FG gesetzten Maßstäbe jedoch zu streng, so dass er das finanzgerichtliche Urteil aufhob und zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung zurückverwies. Für eine unverzügliche Bestimmung zur Selbstnutzung muss es nach Auffassung des BFH bereits genügen, wenn der Erbe den Baufortschritt nach allgemeiner Verkehrsanschauung angemessen fördert. Er muss keinen unverhältnismäßigen Aufwand betreiben, um den Baufortschritt zu beschleunigen, sondern nur die zumutbaren Maßnahmen ergreifen, um unangemessene Bauverzögerungen auszuschließen.

Hinweis: Für die Steuerbefreiung von Familienheimen darf also nicht gefordert werden, dass der Erbe alle Register zieht, um die Renovierung schnellstmöglich abzuschließen. Es muss aber erkennbar sein, dass er bei den Arbeiten "am Ball" bleibt. Zur Beweisvorsorge kann es sinnvoll sein, zu diesem Zweck ein Bautagebuch zu führen. Aus diesem kann später abgeleitet werden, wann welche Arbeiten erfolgt sind und wann ein stockender Baufortschritt beispielsweise wegen Lieferengpässen oder Handwerkermangel nicht selbst zu vertreten war.

Information für: Hausbesitzer
zum Thema: Erbschaft-/Schenkungsteuer

(aus: Ausgabe 02/2022)

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