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Anerkennung von Verlusten aus Vermietung: Ortsübliche Vermietungszeit bei Ferienwohnungen ist ausschlaggebend

Ein Ferienhaus auf einer Insel - für viele ein Traum. Doch nicht jeder kann es sich leisten, einen solchen Zweitwohnsitz ausschließlich selbst zu nutzen. Häufig werden solche Häuser in der Ferienzeit an andere Personen vermietet, um einen Teil der Kosten zu decken. Andere Eigentümer wiederum nutzen das Haus als Vermietungsobjekt, um Einkünfte zu erzielen. Diese Einkünfte - und ebenso die Kosten - sind in der Einkommensteuererklärung anzugeben. Was aber, wenn das Finanzamt nicht von einer Gewinnerzielungsabsicht ausgeht? Das Niedersächsische Finanzgericht (FG) musste darüber entscheiden.

Die Kläger vermieteten eine Immobilie auf der Insel M. Eigennutzung war nach dem Vermittlungsvertrag ausgeschlossen. Die Kläger vermieteten das Haus in den Streitjahren an je 62 bis 81 Tagen. Eine Totalüberschussprognose legten sie nicht vor. Das Finanzamt ließ die Einkünfte aus der Vermietung in den Einkommensteuerbescheiden 2011 bis 2017 unberücksichtigt.

Die Klage vor dem FG war erfolgreich. Demnach hat das Finanzamt die Einkünfteerzielungsabsicht zu Unrecht verneint. Nach dem Gesetz ist bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grundsätzlich von der Absicht des Steuerpflichtigen auszugehen, einen Einnahmenüberschuss zu erwirtschaften. Dies gilt bei ausschließlich an Feriengäste vermieteten und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehaltenen Ferienwohnungen aber nur, wenn das Vermieten die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen nicht erheblich (d.h. um mindestens 25 %) unterschreitet.

Nicht geeignet als Grundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vermietungszeiten sind nach Auffassung des Gerichts die Zweitwohnungsteuersatzungen der Gemeinden. Hingegen bieten die Zahlen des Statistikamtes über die Bettenauslastung eine Möglichkeit zur Ableitung der ortsüblichen Vermietungstage. Auch sei es nicht zu beanstanden, dass der Prozentsatz der Bettenauslastung mit den gesamten Kalendertagen eines Jahres multipliziert und das Produkt hieraus als durchschnittliche Vermietungstage am Ferienort betrachtet wird. Die Einkünfte aus der Vermietung des Ferienhauses waren in diesem Fall anzuerkennen.

Information für: Hausbesitzer
zum Thema: Einkommensteuer

(aus: Ausgabe 07/2021)

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